Що краще: знімати через агенцію чи у лендлорда напряму?

Galina Ryzhenko
“Як мені уникнути агенцій?”, “чому агенції мені відмовляють?”, “підкажіть агенцію яка знайде мені житло в Лондоні?” - дуже популярні питання у цьому чаті. Давайте розберемося, яка роль агенції у процесі оренди, що від них варто (і не варто очікувати). 
Якщо ніколи читати і вам треба коротка відповідь - розглядайте варіанти і приватних лендлордів, і агенцій, щоб мати найширший вибір.   

Роль агенції у процесі оренди в UK

Те як працює британська агенція дуже відрізняється від ролі рієлтора в Україні. В UK агенція діє на замовлення лендлорда. Їх сервіси включають рекламу житла на сайтах, обробку звернень від потенційних орендарів, перегляди житла, організацію референс-чека, оформлення документів.

Часто агенція підписує договір і повністю управляє орендою від імені лендлорда. Тобто після підписання договору вони будуть займатися збором орендної плати, усуненням неполадок, надаватимуть вам підтверджуючі документи для бенефітів і т.д. Багато людей щасливо орендують по 5+ років і ні разу не бачили свого лендлорда.

За ці сервіси лендлорд платить агенції фіксовану суму або комісію. Ви як орендар не платите агенції нічого; дозволені законом платежі які бере з вас агент - передаються лендлорду: https://ua.opora.uk/life-in-the-uk-guides-ua/rent-in-the-uk-ua#payments  

Хто приймає рішення здавати вам чи ні? Критерії бажаного орендаря та остаточне рішення кому здавати - завжди за лендлордом, тому не варто ображатися на агента за те що він/вона вам відмовляє. Агенція зобов”язується знайти кандидатів які цим критеріям відповідають (саме тому вас часто просять заповнити анкету або відповісти на питання, ще навіть до перегляду). Якщо лендлорд сказав “студентам не здаю”, “тільки для сімейних людей” або “лише для working professionals - людей з повною зайнятістю”, агенція буде відмовляти кандидатам які не підходять під ці критерії.

Якщо ж є кілька кандидатів які відповідають критеріям, агенція може зі свого боку порекомендувати кого вибрати. Це можете бути і ви, якщо налагодите нормальний контакт, будете чітко відповідати на питання, і покажете себе як надійна/порядна людина яка орендуватиме надовго.

Чи буде агенція шукати вам житло? Ні, не буде - це не входить у їх обов”язки і не приносить їм прибутку. Як ви уже зрозуміли, агенції платить лендлорд, тому агенти витрачають свій час на те щоб знайти орендарів на житло лендлордів з якими вони працюють. За день один агент може отримати 100 і більше дзвінків, це все будуть люди зацікавлені у конкретному оголошенні про житло яке зараз у агента в роботі. Тому ні, жоден агент не буде шукати вам житло у Лондоні; ви маєте подзвонити агенту і чітко сказати яке оголошення вас зацікавило, а якщо того житла вже немає то спитати чи є у них щось подібне у роботі. 


Оренда через агенцію: плюси/мінуси

Плюси:
● Багато лендлордів працюють тільки через агенцію, тобто ви не зможете зняти їх житло напряму. Це стосується особливо тих лендлордів які мають десятки будинків чи квартир, новіших і у гарному стані. Якщо ви не розглядаєте пропозиції від агенцій, ви значно звужуєте свій вибір варіантів житла. 
●Агенція має налагоджений процес, шаблони всіх документів, співпрацює з сучасними сервісами референсингу і знає вимоги законодавства,  
● У агенції часто є можливість організувати перегляд швидше і у зручний день та час, що не завжди можливо з приватним лендлордом, 
● Має контакти електриків/сантехніків та інших ремонтників, які надають пріоритет запитам агенції бо вона є їх великим клієнтом, 
Отже, через професійну агенцію ви отримуєте доступ до кращого житла, процес оформлення буде швидший і проблеми можуть вирішуватися оперативніше.
Мінуси:
● Агенції зазвичай все одно кому здавати, тож буде складно добитися у них підтримки вас як біженців, 
● Через шалений попит на ринку агенції можуть не дуже уважно обробляти заявки, і не завжди давати вам детальні відповіді на питання, 
● Хоч агенції платить лендлорд, її наявність у процесі означає що житло буде дещо дорожче ніж при оренді напряму,  
● Окремі нехороші агенції ініціюють цінові “аукціони” серед кандидатів, бо чим вища вартість оренди - тим більша їх комісія. 
● Лендлорду невигідно часто міняти орендарів, а агенції це навпаки вигідно, адже дає їм додаткову комісію. Тож є ризик що агенція може порадити лендлорду сильно підняти вартість оренди через певний час, щоб або взяти більше грошей з вас, або замінити вас на іншого орендаря який платитиме більше. 

Оренда напряму у лендлорда: плюси/мінуси

Плюси:  
● Ви знаєте в обличчя свого лендлорда, можете поговорити по-людськи, отримати більше підтримки і вибудувати гарні довготривалі стосунки, 
● Іноді лендлорди спрощують вимоги, наприклад можуть здати вам навіть якщо за результатами референс чека ви недостатньо платоспроможні, 
● Середній лендлорд здає менше будинків ніж середня агенція; якщо лендлорд вважає вас гарним орендарем, то може запропонувати своє інше житло (якщо ви не встигли зняти те на яке відгукнулися) 
● Лендлорд знає більше про своє житло і може відповісти на усі ваші питання. 
Мінуси:
● Деякі лендлорди не знають законів та своїх обов’язків, і можуть порушувати ваші права (свідомо або несвідомо), 
● Процес оформлення може затягнутися, бо вам доведеться шукати шаблони договорів оренди, усе самостійно заповнювати, а потім чекати поки лендлорд своїми силами перевірить вашу платоспроможність, 
● Коли ви уже живете в житлі, ремонтні роботи можуть затягуватися якщо у лендлорда немає налагоджених контактів з сантехніками, електриками, і загалом якщо лендлорд не приділяє достатньо часу управлінню своєю орендою, 
● Наостанок, зауважте що більшість шахраїв будуть видавати себе за “приватних лендлордів”: https://ua.opora.uk/blog/rental-scams-blog-ua

Яка роль онлайн-платформи Openrent

Платформа Openrent створювалася як місце де люди можуть знайти житло напряму у лендлорда. Принцип дії цієї платформи - вони беруть невелику комісію з лендлорда, і надають можливість організувати увесь процес (від реклами житла, до референс чека і оплати) онлайн. Ви як орендар не платите їм нічого.

Це досить зручний спосіб шукати житло, він безпечніший ніж оренда через Facebook Marketplace та Gumtree, тому що Openrent робить базову перевірку лендлордів перед публікацією оголошень. Також у них є опція Rent Now яка захищає ваші перші платежі передаючи гроші лендлорду тільки коли все ок і ви заїхали у житло. Всі умови та процеси у них добре описані тут https://help.openrent.co.uk/hc/en-gb/categories/115000195291-Rent-Now-Tenant-Guides

Сподіваюся ця інформація буде вам корисною і ви успішно знайдете своє житло (з агенцією чи напряму).